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Der Vor-Reit - Seine Funktion Und Ausgestaltung - Zur Neuen Rechtsf - Mario Oliver Baricevic
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Mario Oliver Baricevic:
Der Vor-Reit - Seine Funktion Und Ausgestaltung - Zur Neuen Rechtsf - neues Buch

2009, ISBN: 9783836630412

ID: 9783836630412

Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung. Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben. Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt. Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt. Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus. Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten. Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird. Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten hochqualifizierte neue Arbeitsplätze entstehen. Mit Einführung des REITs ist damit auf ein bereits international bewährtes, konkurrenzfähiges Instrument zur indirekten und steuertransparenten Immobilienanlage zurückgegriffen worden, das eine Sonderform einer Aktiengesellschaft darstellt. Zudem soll Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, ihre stillen Reserven, die oftmals in ihren nicht betriebsnotwendigen Immobilien stecken, aufzudecken. Ein Anreiz zur Aufdeckung der stillen Reserven soll für die Unternehmen durch die ¿Exit-Tax¿ geschaffen werden, die in der Übergangsphase vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2009 nur eine hälftige Besteuerung der Gewinne seitens der Finanzbehörden bei einer Veräußerung an einen REIT vorsieht. Mit dieser Maßnahme wird durch den Gesetzgeber versucht, eine Art Anschubfinanzierung zu schaffen, um den REIT-Sektor in Deutschland zu beleben. Durch diese Maßnahme wird bisher gebundenes Eigenkapital freigesetzt und die Liquidität und damit der Cash-Flow des Unternehmens verbessert. Somit erhalten die veräußernden Unternehmen die Möglichkeit, Investitionen in ihrem Kerngeschäft durchzuführen und ihre Marktposition zu stärken und auszubauen. Problemstellung: Deutschland befindet sich bei der Entwicklung eines Immobilienkapitalmarktes im internationalen Vergleich im Rückstand. Mit der Einführung deutscher REITs will Deutschland den nötigen Anschluss finden und erstmals ein marktgängiges Kapitalmarktprodukt für die Immobilienanlage schaffen, durch das die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Anleger nachhaltig verbessert wird. Die bisher eher gering ausgeprägte Transparenz in der deutschen Immobilienbranche gewinnt international zunehmend an Vertrauen bei den Investoren. Durch die mit der Börsenzulassung verbundenen Pflichten einer einheitlichen Rechnungslegung wie der International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Bekanntgabe von Ad-hoc Meldungen und Director Dealings wird eine internationale Vergleichbarkeit gewährleistet. Der Vor-REIT wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Unternehmen nicht zu benachteiligen, die noch nicht vollständig alle Kriterien zur Erlangung eines REIT-Status erfüllen, diesen Status aber unmittelbar anstreben. Vielmehr sollen die bereits als Vor-REIT registrierten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, beim Aufbau ihres Immobilienportfolios den veräußernden Unternehmen eine ¿Exit-Tax¿ gewähren zu können, die den entscheidenden Anreiz geben soll, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien zu trennen. Aktuell gibt es in Deutschland mit dem Hamburger Unternehmen Alstria Office REIT AG und der aus München stammenden Fair Value AG erst zwei an der Börse zugelassene und registrierte REIT-Gesellschaften, die alle Voraussetzungen erfolgreich erfüllt haben (Alstria Office REIT AG am 11.10.2007 und die Fair Value AG am 06.12.2007) und damit rückwirkend zum 01.01.2007 den steuertransparenten REIT-Status erlangt haben. Zur Ergänzung des REIT-Sektors stehen aber bereits einige andere Gesellschaften in den Startlöchern, die noch in den kommenden Monaten diesen beiden Gesellschaften folgen werden. Zurzeit gibt es sieben weitere erfolgreich registrierte Vor-REIT Gesellschaften, die ebenfalls eine Umwandlung bzw. eine Neugründung und Börsenzulassung planen und den REIT-Status anstreben. Die Pläne der registrierten Vor-REIT Gesellschaften reichen dabei vom Börsengang einer neuen Gesellschaft (Helaba/Hannover Leasing), der Bündelung verschiedener bestehender geschlossener Immobilienfonds (DCM AG bzw. Prime Office REIT), der Umwandlung in einen REIT (wie bereits durch die Alstria Office vollzogen) bis zur Abspaltung eines bestehenden Portfolios in einen neuen REIT (IVG Immobilien AG). Der REIT-Status wird also nur durch die Umwandlung einer bestehenden Immobiliengesellschaft bzw. durch eine Neugründung in eine AG erlangt, sofern die Voraussetzungen nach dem REITG für den REIT-Status erfüllt werden. Eine Gefahr, die sich bei einer Umwandlung bspw. eines schlecht performenden Geschlossenen Fonds in einen REIT ergeben könnte ist, dass diese ein großes Interesse daran hätten, ihre ¿Schrott¿-Immobilie in einen REIT zu überführen, um über diese Option ihre ¿Alt-Lasten¿ steuergünstig liquidieren zu können. Im Verlauf dieser Arbeit wird auf die einzelnen gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen REIT und Vor-REIT noch explizit eingegangen. Dabei werden auch haftungsrechtliche Problemstellungen des REITG hinterfragt werden und mögliche Lösungsalternativen aufgezeigt, die in der Satzungsgestaltung entsprechend berücksichtigt werden. Gang der Untersuchung: Ziel dieser Diplomarbeit ist eine allgemeine Einführung in das Themengebiet des Real Estate Investment Trusts (REIT) und insbesondere die Ausarbeitung der Funktion eines Vor-REITs sowie die Voraussetzungen zur Erlangung eines steuerprivilegierten REIT- bzw. Vor-REIT Status. Die vorliegende Arbeit gliedert sich dafür in 7 Kapitel. Nachdem in Kapitel 1 in die Problemstellung des REIT eingeführt wurde, wird in Kapitel 2 zunächst einmal die Entstehungsgeschichte des REIT sowie der Aufbau des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erläutert. Danach wird in Kapitel 3 die gesellschaftsrechtliche Grundstruktur einer REIT-AG dargelegt. In Kapitel 4 wird auf die Voraussetzungen zur Erlangung eines Vor-REIT Status und dabei auf die Exit-Tax Problematik eingegangen. Zudem wird der Prozess zur Erlangung eines Vor-REIT bzw. REIT-Status dargestellt und eine umfassende Stellungnahme dazu abgegeben. Im Kapitel 5 wird ein Mustergesellschaftsvertrag für eine Vor-REIT Gesellschaft entworfen und ausgestaltet, der die vom Aktienrecht abweichenden Spezialregeln und Besonderheiten einer Vor-REIT Gesellschaft berücksichtigt. In Kapitel 6 soll der ¿Mustervertrag¿ dann kommentiert werden und in erster Linie Unterschiede aufzeigen, die zwischen einer Vor-REIT Gesellschaft und einer REIT-Gesellschaft herrschen. Kapitel 7 schließt diese Arbeit mit einem Fazit ab, in dem noch auf die durch das REITG in der Praxis entstandenen offenen und kritischen Problemfelder eingegangen wird und diese entsprechend kritisch gewürdigt werden.Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: AbkürzungsverzeichnisII AbbildungsverzeichnisIV 1.Einleitung1 1.1Einführung1 1.2Problemstellung3 1.3Zielsetzung und Gang der Arbeit5 2.Die Entstehungsgeschichte des REIT6 2.1Der deutsche Immobilienanlagemarkt6 2.2Historie von REITs8 2.3Gesetzessystematik8 3.Grundstruktur einer REIT-AG10 3.1Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand10 3.2Börsennotierung11 3.3Streubesitzquote12 3.4Rechnungslegung18 3.5Vermögens- und Ertragsanforderungen18 3.6Immobilienhandel19 3.7Mindesteigenkapital21 3.8Ausschüttungsregeln22 3.9Folgen bei Verstoß der REIT-Voraussetzungen23 4.Der Vor-REIT24 4.1Anwendung der Exit-Tax26 4.2Der Going Public Prozess I - von der AG zum Vor-REIT-Status27 4.3Verlust eines Vor-REIT- bzw. REIT-Status31 4.4Der Going Public Prozess II - von der Vor-REIT-AG zur REIT-AG32 5.Entwurf einer Vor-REIT Mustersatzung37 5.1Allgemeine Bestimmungen37 5.2Organe der Gesellschaft39 5.3Jahresabschluss und Gewinnverwendung40 5.4Entschädigungsregelungen41 6.Kommentar zur Mustersatzung42 6.1Kommentierung zu Allgemeinen Bestimmungen42 6.1.1Firma und Sitz42 6.1.2Gegenstand des Unternehmens44 6.1.3Geschäftsjahr und Dauer der Gesellschaft51 6.1.4Bekanntmachungen51 6.1.5Grundkapital52 6.1.6Aktien53 6.2Kommentierung zu Aufgaben der Organe54 6.2.1Aufgaben des Vorstands/Geschäftsführung54 6.2.2Aufgaben des Aufsichtsrats56 6.3Kommentierung zu Jahresabschluss und Gewinnverwendung57 6.4Kommentierung zu Entschädigungsregelungen57 7.Fazit59 Literaturverzeichnis62 Internetquellenverzeichnis67 Anhang70Textprobe:Textprobe: Kapitel 4, Der Vor-REIT: Nur eine bereits in das Handelsregister eingetragene steuerpflichtige Aktiengesellschaft, die einen REIT-Status anstrebt, allerdings noch nicht über die für einen REIT erforderliche Beteiligungsstruktur, Eigenkapitalquote und Börsenzulassung verfügt, kann als eine Vor-REIT Gesellschaft i.S.d. 2 REITG in Betracht kommen. Hintergrund der Einführung einer Vor-REIT Gesellschaft war seitens des Gesetzgebers, dass Unternehmen nicht benachteiligt werden sollten, die zwar ernsthaft an einer Realisierung der REIT-Gesellschaftskriterien arbeiten, aber eben noch nicht alle dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllen. Allerdings müssen die Vor-REITs die Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien gem. 12 REITG sowie die Anforderungen an den Unternehmensgegenstand einhalten und bereits beim BZSt als Vor-REIT registriert sein. Gesellschaftsrechtlich gesehen handelt es sich dabei aber nicht um eine Vor-Gesellschaft, sondern vielmehr um den Status der vor einer Qualifikation als REIT-AG herrscht. Der Vor-REIT steht somit als Rechtsform gesehen zwischen der Gründung einer AG und der Börsenzulassung als REIT. Der Vor-REIT ist somit auch nicht ertragssteuerbefreit, sondern unbeschränkt körperschafts- und gewerbesteuerpflichtig wie eine gewöhnliche Aktiengesellschaft. Der Gesetzgeber schafft aber für die Unternehmen, die ihre Immobilien an einen REIT bzw. eine Vor-REIT Gesellschaft veräußern, einen steuerprivilegierten Vorteil, indem diese durch die Anwendung einer sog. Exit-Tax Regelung, nur die Hälfte der aus der Veräußerung realisierten Gewinne von Grund und Boden sowie Gebäuden zu versteuern haben. Mit Einführung dieser Exit-Tax soll zumindest einen Teil des latenten Steuerpotenzials von den veräußernden Unternehmen abgeschöpft werden und sie zudem animiert werden, einen Großteil ihrer stillen Reserven, die oftmals in den nicht betriebsbedingt genutzten Immobilien stecken, aufzudecken. Da sich die Unternehmen aus steuerlichen Gründen bisher nicht von ihren ¿toten Immobilienvermögen¿ trennen wollten, gelangt der Staat durch den geschaffenen steuerlichen Anreiz zu einer einen zusätzlichen Einnahmequelle und die veräußernden Unternehmen können das frei gewordene Kapital nun in ihr Kerngeschäft investieren. Dabei muss in der Praxis nicht immer nur eine endgültige Veräußerung der Immobilie stattfinden. Es besteht für die veräußernden Unternehmen auch die Möglichkeit, die Exit-Tax Regelung anzuwenden, wenn nach dem Verkauf ihre ursprüngliche Immobilie über eine Sale and Lease Back Konstruktion das Objekt zurückgemietet wird. Die hälftige Besteuerung geht in diesem speziellen Fall nur verloren, wenn der Veräußerer nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren mit mehr als 50 Prozent der Anteile an der (Vor-) REIT Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar beteiligt ist. Somit profitieren beiden Seiten von einer solchen Regelung. Die veräußernden Unternehmen dank der gesonderten steuerlichen Regelung und die Vor-REIT Gesellschaften dadurch, dass sie als Erwerber qualitativ bessere Immobilien durch die Exit-Tax Regelung erhalten. Durch die gewährte Exit-Tax kommt es zudem zu Marktverzerrungen auf dem Immobilienmarkt, da der Wettbewerb unter den Erwerbern von Immobilien nicht unter den identischen Bedingungen stattfindet. So kann der Verkauf an einen Vor-REIT (bzw. REIT) auch dann noch vorteilhaft sein, wenn dieser selbst nicht zum Höchstpreis bietet, er aber die Anwendung der hälftigen Besteuerung dem Veräußerer anbieten kann. Daher ist für die REIT-Gesellschaften durch die Exit-Tax ein erheblicher Wettbewerbsvorteil in Deutschland entstanden. Der Vor-Reit - Seine Funktion Und Ausgestaltung - Zur Neuen Rechtsf: Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung. Ei, Diplomica Verlag

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Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen Rechtsform der AG im Immobilienbereich - Mario Oliver Baricevic
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2009, ISBN: 9783836630412

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Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung. Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben. Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt. Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt. Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus. Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten. Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird. Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten hochqualifizierte neue Arbeitsplätze entstehen. Mit Einführung des REITs ist damit auf ein bereits international bewährtes, konkurrenzfähiges Instrument zur indirekten und steuertransparenten Immobilienanlage zurückgegriffen worden, das eine Sonderform einer Aktiengesellschaft darstellt. Zudem soll Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, ihre stillen Reserven, die oftmals in ihren nicht betriebsnotwendigen Immobilien stecken, aufzudecken. Ein Anreiz zur Aufdeckung der stillen Reserven soll für die Unternehmen durch die ¿Exit-Tax¿ geschaffen werden, die in der Übergangsphase vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2009 nur eine hälftige Besteuerung der Gewinne seitens der Finanzbehörden bei einer Veräußerung an einen REIT vorsieht. Mit dieser Maßnahme wird durch den Gesetzgeber versucht, eine Art Anschubfinanzierung zu schaffen, um den REIT-Sektor in Deutschland zu beleben. Durch diese Maßnahme wird bisher gebundenes Eigenkapital freigesetzt und die Liquidität und damit der Cash-Flow des Unternehmens verbessert. Somit erhalten die veräußernden Unternehmen die Möglichkeit, Investitionen in ihrem Kerngeschäft durchzuführen und ihre Marktposition zu stärken und auszubauen. Problemstellung: Deutschland befindet sich bei der Entwicklung eines Immobilienkapitalmarktes im internationalen Vergleich im Rückstand. Mit der Einführung deutscher REITs will Deutschland den nötigen Anschluss finden und erstmals ein marktgängiges Kapitalmarktprodukt für die Immobilienanlage schaffen, durch das die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Anleger nachhaltig verbessert wird. Die bisher eher gering ausgeprägte Transparenz in der deutschen Immobilienbranche gewinnt international zunehmend an Vertrauen bei den Investoren. Durch die mit der Börsenzulassung verbundenen Pflichten einer einheitlichen Rechnungslegung wie der International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Bekanntgabe von Ad-hoc Meldungen und Director Dealings wird eine internationale Vergleichbarkeit gewährleistet. Der Vor-REIT wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Unternehmen nicht zu benachteiligen, die noch nicht vollständig alle Kriterien zur Erlangung eines REIT-Status erfüllen, diesen Status aber unmittelbar anstreben. Vielmehr sollen die bereits als Vor-REIT registrierten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, beim Aufbau ihres Immobilienportfolios den veräußernden Unternehmen eine ¿Exit-Tax¿ gewähren zu können, die den entscheidenden Anreiz geben soll, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien zu trennen. Aktuell gibt es in Deutschland mit dem Hamburger Unternehmen Alstria Office REIT AG und der aus München stammenden Fair Value AG erst zwei an der Börse zugelassene und registrierte REIT-Gesellschaften, die alle Voraussetzungen erfolgreich erfüllt haben (Alstria Office REIT AG am 11.10.2007 und die Fair Value AG am 06.12.2007) und damit rückwirkend zum 01.01.2007 den steuertransparenten REIT-Status erlangt haben. Zur Ergänzung des REIT-Sektors stehen aber bereits einige andere Gesellschaften in den Startlöchern, die noch in den kommenden Monaten diesen beiden Gesellschaften folgen werden. Zurzeit gibt es sieben weitere erfolgreich registrierte Vor-REIT Gesellschaften, die ebenfalls eine Umwandlung bzw. eine Neugründung und Börsenzulassung planen und den REIT-Status anstreben. Die Pläne der registrierten Vor-REIT Gesellschaften reichen dabei vom Börsengang einer neuen Gesellschaft (Helaba/Hannover Leasing), der Bündelung verschiedener bestehender geschlossener Immobilienfonds (DCM AG bzw. Prime Office REIT), der Umwandlung in einen REIT (wie bereits durch die Alstria Office vollzogen) bis zur Abspaltung eines bestehenden Portfolios in einen neuen REIT (IVG Immobilien AG). Der REIT-Status wird also nur durch die Umwandlung einer bestehenden Immobiliengesellschaft bzw. durch eine Neugründung in eine AG erlangt, sofern die Voraussetzungen nach dem REITG für den REIT-Status erfüllt werden. Eine Gefahr, die sich bei einer Umwandlung bspw. eines schlecht performenden Geschlossenen Fonds in einen REIT ergeben könnte ist, dass diese ein großes Interesse daran hätten, ihre ¿Schrott¿-Immobilie in einen REIT zu überführen, um über diese Option ihre ¿Alt-Lasten¿ steuergünstig liquidieren zu können. Im Verlauf dieser Arbeit wird auf die einzelnen gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen REIT und Vor-REIT noch explizit eingegangen. Dabei werden auch haftungsrechtliche Problemstellungen des REITG hinterfragt werden und mögliche Lösungsalternativen aufgezeigt, die in der Satzungsgestaltung entsprechend berücksichtigt werden. Gang der Untersuchung: Ziel dieser Diplomarbeit ist eine allgemeine Einführung in das Themengebiet des Real Estate Investment Trusts (REIT) und insbesondere die Ausarbeitung der Funktion eines Vor-REITs sowie die Voraussetzungen zur Erlangung eines steuerprivilegierten REIT- bzw. Vor-REIT Status. Die vorliegende Arbeit gliedert sich dafür in 7 Kapitel. Nachdem in Kapitel 1 in die Problemstellung des REIT eingeführt wurde, wird in Kapitel 2 zunächst einmal die Entstehungsgeschichte des REIT sowie der Aufbau des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erläutert. Danach wird in Kapitel 3 die gesellschaftsrechtliche Grundstruktur einer REIT-AG dargelegt. In Kapitel 4 wird auf die Voraussetzungen zur Erlangung eines Vor-REIT Status und dabei auf die Exit-Tax Problematik eingegangen. Zudem wird der Prozess zur Erlangung eines Vor-REIT bzw. REIT-Status dargestellt und eine umfassende Stellungnahme dazu abgegeben. Im Kapitel 5 wird ein Mustergesellschaftsvertrag für eine Vor-REIT Gesellschaft entworfen und ausgestaltet, der die vom Aktienrecht abweichenden Spezialregeln und Besonderheiten einer Vor-REIT Gesellschaft berücksichtigt. In Kapitel 6 soll der ¿Mustervertrag¿ dann kommentiert werden und in erster Linie Unterschiede aufzeigen, die zwischen einer Vor-REIT Gesellschaft und einer REIT-Gesellschaft herrschen. Kapitel 7 schließt diese Arbeit mit einem Fazit ab, in dem noch auf die durch das REITG in der Praxis entstandenen offenen und kritischen Problemfelder eingegangen wird und diese entsprechend kritisch gewürdigt werden.Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: AbkürzungsverzeichnisII AbbildungsverzeichnisIV 1.Einleitung1 1.1Einführung1 1.2Problemstellung3 1.3Zielsetzung und Gang der Arbeit5 2.Die Entstehungsgeschichte des REIT6 2.1Der deutsche Immobilienanlagemarkt6 2.2Historie von REITs8 2.3Gesetzessystematik8 3.Grundstruktur einer REIT-AG10 3.1Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand10 3.2Börsennotierung11 3.3Streubesitzquote12 3.4Rechnungslegung18 3.5Vermögens- und Ertragsanforderungen18 3.6Immobilienhandel19 3.7Mindesteigenkapital21 3.8Ausschüttungsregeln22 3.9Folgen bei Verstoß der REIT-Voraussetzungen23 4.Der Vor-REIT24 4.1Anwendung der Exit-Tax26 4.2Der Going Public Prozess I - von der AG zum Vor-REIT-Status27 4.3Verlust eines Vor-REIT- bzw. REIT-Status31 4.4Der Going Public Prozess II - von der Vor-REIT-AG zur REIT-AG32 5.Entwurf einer Vor-REIT Mustersatzung37 5.1Allgemeine Bestimmungen37 5.2Organe der Gesellschaft39 5.3Jahresabschluss und Gewinnverwendung40 5.4Entschädigungsregelungen41 6.Kommentar zur Mustersatzung42 6.1Kommentierung zu Allgemeinen Bestimmungen42 6.1.1Firma und Sitz42 6.1.2Gegenstand des Unternehmens44 6.1.3Geschäftsjahr und Dauer der Gesellschaft51 6.1.4Bekanntmachungen51 6.1.5Grundkapital52 6.1.6Aktien53 6.2Kommentierung zu Aufgaben der Organe54 6.2.1Aufgaben des Vorstands/Geschäftsführung54 6.2.2Aufgaben des Aufsichtsrats56 6.3Kommentierung zu Jahresabschluss und Gewinnverwendung57 6.4Kommentierung zu Entschädigungsregelungen57 7.Fazit59 Literaturverzeichnis62 Internetquellenverzeichnis67 Anhang70Textprobe:Textprobe: Kapitel 4, Der Vor-REIT: Nur eine bereits in das Handelsregister eingetragene steuerpflichtige Aktiengesellschaft, die einen REIT-Status anstrebt, allerdings noch nicht über die für einen REIT erforderliche Beteiligungsstruktur, Eigenkapitalquote und Börsenzulassung verfügt, kann als eine Vor-REIT Gesellschaft i.S.d. 2 REITG in Betracht kommen. Hintergrund der Einführung einer Vor-REIT Gesellschaft war seitens des Gesetzgebers, dass Unternehmen nicht benachteiligt werden sollten, die zwar ernsthaft an einer Realisierung der REIT-Gesellschaftskriterien arbeiten, aber eben noch nicht alle dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllen. Allerdings müssen die Vor-REITs die Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien gem. 12 REITG sowie die Anforderungen an den Unternehmensgegenstand einhalten und bereits beim BZSt als Vor-REIT registriert sein. Gesellschaftsrechtlich gesehen handelt es sich dabei aber nicht um eine Vor-Gesellschaft, sondern vielmehr um den Status der vor einer Qualifikation als REIT-AG herrscht. Der Vor-REIT steht somit als Rechtsform gesehen zwischen der Gründung einer AG und der Börsenzulassung als REIT. Der Vor-REIT ist somit auch nicht ertragssteuerbefreit, sondern unbeschränkt körperschafts- und gewerbesteuerpflichtig wie eine gewöhnliche Aktiengesellschaft. Der Gesetzgeber schafft aber für die Unternehmen, die ihre Immobilien an einen REIT bzw. eine Vor-REIT Gesellschaft veräußern, einen steuerprivilegierten Vorteil, indem diese durch die Anwendung einer sog. Exit-Tax Regelung, nur die Hälfte der aus der Veräußerung realisierten Gewinne von Grund und Boden sowie Gebäuden zu versteuern haben. Mit Einführung dieser Exit-Tax soll zumindest einen Teil des latenten Steuerpotenzials von den veräußernden Unternehmen abgeschöpft werden und sie zudem animiert werden, einen Großteil ihrer stillen Reserven, die oftmals in den nicht betriebsbedingt genutzten Immobilien stecken, aufzudecken. Da sich die Unternehmen aus steuerlichen Gründen bisher nicht von ihren ¿toten Immobilienvermögen¿ trennen wollten, gelangt der Staat durch den geschaffenen steuerlichen Anreiz zu einer einen zusätzlichen Einnahmequelle und die veräußernden Unternehmen können das frei gewordene Kapital nun in ihr Kerngeschäft investieren. Dabei muss in der Praxis nicht immer nur eine endgültige Veräußerung der Immobilie stattfinden. Es besteht für die veräußernden Unternehmen auch die Möglichkeit, die Exit-Tax Regelung anzuwenden, wenn nach dem Verkauf ihre ursprüngliche Immobilie über eine Sale and Lease Back Konstruktion das Objekt zurückgemietet wird. Die hälftige Besteuerung geht in diesem speziellen Fall nur verloren, wenn der Veräußerer nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren mit mehr als 50 Prozent der Anteile an der (Vor-) REIT Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar beteiligt ist. Somit profitieren beiden Seiten von einer solchen Regelung. Die veräußernden Unternehmen dank der gesonderten steuerlichen Regelung und die Vor-REIT Gesellschaften dadurch, dass sie als Erwerber qualitativ bessere Immobilien durch die Exit-Tax Regelung erhalten. Durch die gewährte Exit-Tax kommt es zudem zu Marktverzerrungen auf dem Immobilienmarkt, da der Wettbewerb unter den Erwerbern von Immobilien nicht unter den identischen Bedingungen stattfindet. So kann der Verkauf an einen Vor-REIT (bzw. REIT) auch dann noch vorteilhaft sein, wenn dieser selbst nicht zum Höchstpreis bietet, er aber die Anwendung der hälftigen Besteuerung dem Veräußerer anbieten kann. Daher ist für die REIT-Gesellschaften durch die Exit-Tax ein erheblicher Wettbewerbsvorteil in Deutschland entstanden. Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen Rechtsform der AG im Immobilienbereich: Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. 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Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung. Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben. Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt. Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt. Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus. Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten. Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird. Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten hochqualifizierte neue Arbeitsplätze entstehen. Mit Einführung des REITs ist damit auf ein bereits international bewährtes, konkurrenzfähiges Instrument zur indirekten und steuertransparenten Immobilienanlage zurückgegriffen worden, das eine Sonderform einer Aktiengesellschaft darstellt. Zudem soll Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, ihre stillen Reserven, die oftmals in ihren nicht betriebsnotwendigen Immobilien stecken, aufzudecken. Ein Anreiz zur Aufdeckung der stillen Reserven soll für die Unternehmen durch die ¿Exit-Tax¿ geschaffen werden, die in der Übergangsphase vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2009 nur eine hälftige Besteuerung der Gewinne seitens der Finanzbehörden bei einer Veräußerung an einen REIT vorsieht. Mit dieser Maßnahme wird durch den Gesetzgeber versucht, eine Art Anschubfinanzierung zu schaffen, um den REIT-Sektor in Deutschland zu beleben. Durch diese Maßnahme wird bisher gebundenes Eigenkapital freigesetzt und die Liquidität und damit der Cash-Flow des Unternehmens verbessert. Somit erhalten die veräußernden Unternehmen die Möglichkeit, Investitionen in ihrem Kerngeschäft durchzuführen und ihre Marktposition zu stärken und auszubauen. Problemstellung: Deutschland befindet sich bei der Entwicklung eines Immobilienkapitalmarktes im internationalen Vergleich im Rückstand. Mit der Einführung deutscher REITs will Deutschland den nötigen Anschluss finden und erstmals ein marktgängiges Kapitalmarktprodukt für die Immobilienanlage schaffen, durch das die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Anleger nachhaltig verbessert wird. Die bisher eher gering ausgeprägte Transparenz in der deutschen Immobilienbranche gewinnt international zunehmend an Vertrauen bei den Investoren. Durch die mit der Börsenzulassung verbundenen Pflichten einer einheitlichen Rechnungslegung wie der International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Bekanntgabe von Ad-hoc Meldungen und Director Dealings wird eine internationale Vergleichbarkeit gewährleistet. Der Vor-REIT wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Unternehmen nicht zu benachteiligen, die noch nicht vollständig alle Kriterien zur Erlangung eines REIT-Status erfüllen, diesen Status aber unmittelbar anstreben. Vielmehr sollen die bereits als Vor-REIT registrierten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, beim Aufbau ihres Immobilienportfolios den veräußernden Unternehmen eine ¿Exit-Tax¿ gewähren zu können, die den entscheidenden Anreiz geben soll, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien zu trennen. Aktuell gibt es in Deutschland mit dem Hamburger Unternehmen Alstria Office REIT AG und der aus München stammenden Fair Value AG erst zwei an der Börse zugelassene und registrierte REIT-Gesellschaften, die alle Voraussetzungen erfolgreich erfüllt haben (Alstria Office REIT AG am 11.10.2007 und die Fair Value AG am 06.12.2007) und damit rückwirkend zum 01.01.2007 den steuertransparenten REIT-Status erlangt haben. Zur Ergänzung des REIT-Sektors stehen aber bereits einige andere Gesellschaften in den Startlöchern, die noch in den kommenden Monaten diesen beiden Gesellschaften folgen werden. Zurzeit gibt es sieben weitere erfolgreich registrierte Vor-REIT Gesellschaften, die ebenfalls eine Umwandlung bzw. eine Neugründung und Börsenzulassung planen und den REIT-Status anstreben. Die Pläne der registrierten Vor-REIT Gesellschaften reichen dabei vom Börsengang einer neuen Gesellschaft (Helaba/Hannover Leasing), der Bündelung verschiedener bestehender geschlossener Immobilienfonds (DCM AG bzw. Prime Office REIT), der Umwandlung in einen REIT (wie bereits durch die Alstria Office vollzogen) bis zur Abspaltung eines bestehenden Portfolios in einen neuen REIT (IVG Immobilien AG). Der REIT-Status wird also nur durch die Umwandlung einer bestehenden Immobiliengesellschaft bzw. durch eine Neugründung in eine AG erlangt, sofern die Voraussetzungen nach dem REITG für den REIT-Status erfüllt werden. Eine Gefahr, die sich bei einer Umwandlung bspw. eines schlecht performenden Geschlossenen Fonds in einen REIT ergeben könnte ist, dass diese ein großes Interesse daran hätten, ihre ¿Schrott¿-Immobilie in einen REIT zu überführen, um über diese Option ihre ¿Alt-Lasten¿ steuergünstig liquidieren zu können. Im Verlauf dieser Arbeit wird auf die einzelnen gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen REIT und Vor-REIT noch explizit eingegangen. Dabei werden auch haftungsrechtliche Problemstellungen des REITG hinterfragt werden und mögliche Lösungsalternativen aufgezeigt, die in der Satzungsgestaltung entsprechend berücksichtigt werden. Gang der Untersuchung: Ziel dieser Diplomarbeit ist eine allgemeine Einführung in das Themengebiet des Real Estate Investment Trusts (REIT) und insbesondere die Ausarbeitung der Funktion eines Vor-REITs sowie die Voraussetzungen zur Erlangung eines steuerprivilegierten REIT- bzw. Vor-REIT Status. Die vorliegende Arbeit gliedert sich dafür in 7 Kapitel. Nachdem in Kapitel 1 in die Problemstellung des REIT eingeführt wurde, wird in Kapitel 2 zunächst einmal die Entstehungsgeschichte des REIT sowie der Aufbau des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erläutert. Danach wird in Kapitel 3 die gesellschaftsrechtliche Grundstruktur einer REIT-AG dargelegt. In Kapitel 4 wird auf die Voraussetzungen zur Erlangung eines Vor-REIT Status und dabei auf die Exit-Tax Problematik eingegangen. Zudem wird der Prozess zur Erlangung eines Vor-REIT bzw. REIT-Status dargestellt und eine umfassende Stellungnahme dazu abgegeben. Im Kapitel 5 wird ein Mustergesellschaftsvertrag für eine Vor-REIT Gesellschaft entworfen und ausgestaltet, der die vom Aktienrecht abweichenden Spezialregeln und Besonderheiten einer Vor-REIT Gesellschaft berücksichtigt. In Kapitel 6 soll der ¿Mustervertrag¿ dann kommentiert werden und in erster Linie Unterschiede aufzeigen, die zwischen einer Vor-REIT Gesellschaft und einer REIT-Gesellschaft herrschen. Kapitel 7 schließt diese Arbeit mit einem Fazit ab, in dem noch auf die durch das REITG in der Praxis entstandenen offenen und kritischen Problemfelder eingegangen wird und diese entsprechend kritisch gewürdigt werden.Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: AbkürzungsverzeichnisII AbbildungsverzeichnisIV 1.Einleitung1 1.1Einführung1 1.2Problemstellung3 1.3Zielsetzung und Gang der Arbeit5 2.Die Entstehungsgeschichte des REIT6 2.1Der deutsche Immobilienanlagemarkt6 2.2Historie von REITs8 2.3Gesetzessystematik8 3.Grundstruktur einer REIT-AG10 3.1Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand10 3.2Börsennotierung11 3.3Streubesitzquote12 3.4Rechnungslegung18 3.5Vermögens- und Ertragsanforderungen18 3.6Immobilienhandel19 3.7Mindesteigenkapital21 3.8Ausschüttungsregeln22 3.9Folgen bei Verstoß der REIT-Voraussetzungen23 4.Der Vor-REIT24 4.1Anwendung der Exit-Tax26 4.2Der Going Public Prozess I - von der AG zum Vor-REIT-Status27 4.3Verlust eines Vor-REIT- bzw. REIT-Status31 4.4Der Going Public Prozess II - von der Vor-REIT-AG zur REIT-AG32 5.Entwurf einer Vor-REIT Mustersatzung37 5.1Allgemeine Bestimmungen37 5.2Organe der Gesellschaft39 5.3Jahresabschluss und Gewinnverwendung40 5.4Entschädigungsregelungen41 6.Kommentar zur Mustersatzung42 6.1Kommentierung zu Allgemeinen Bestimmungen42 6.1.1Firma und Sitz42 6.1.2Gegenstand des Unternehmens44 6.1.3Geschäftsjahr und Dauer der Gesellschaft51 6.1.4Bekanntmachungen51 6.1.5Grundkapital52 6.1.6Aktien53 6.2Kommentierung zu Aufgaben der Organe54 6.2.1Aufgaben des Vorstands/Geschäftsführung54 6.2.2Aufgaben des Aufsichtsrats56 6.3Kommentierung zu Jahresabschluss und Gewinnverwendung57 6.4Kommentierung zu Entschädigungsregelungen57 7.Fazit59 Literaturverzeichnis62 Internetquellenverzeichnis67 Anhang70Textprobe:Textprobe: Kapitel 4, Der Vor-REIT: Nur eine bereits in das Handelsregister eingetragene steuerpflichtige Aktiengesellschaft, die einen REIT-Status anstrebt, allerdings noch nicht über die für einen REIT erforderliche Beteiligungsstruktur, Eigenkapitalquote und Börsenzulassung verfügt, kann als eine Vor-REIT Gesellschaft i.S.d. 2 REITG in Betracht kommen. Hintergrund der Einführung einer Vor-REIT Gesellschaft war seitens des Gesetzgebers, dass Unternehmen nicht benachteiligt werden sollten, die zwar ernsthaft an einer Realisierung der REIT-Gesellschaftskriterien arbeiten, aber eben noch nicht alle dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllen. Allerdings müssen die Vor-REITs die Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien gem. 12 REITG sowie die Anforderungen an den Unternehmensgegenstand einhalten und bereits beim BZSt als Vor-REIT registriert sein. Gesellschaftsrechtlich gesehen handelt es sich dabei aber nicht um eine Vor-Gesellschaft, sondern vielmehr um den Status der vor einer Qualifikation als REIT-AG herrscht. Der Vor-REIT steht somit als Rechtsform gesehen zwischen der Gründung einer AG und der Börsenzulassung als REIT. Der Vor-REIT ist somit auch nicht ertragssteuerbefreit, sondern unbeschränkt körperschafts- und gewerbesteuerpflichtig wie eine gewöhnliche Aktiengesellschaft. Der Gesetzgeber schafft aber für die Unternehmen, die ihre Immobilien an einen REIT bzw. eine Vor-REIT Gesellschaft veräußern, einen steuerprivilegierten Vorteil, indem diese durch die Anwendung einer sog. Exit-Tax Regelung, nur die Hälfte der aus der Veräußerung realisierten Gewinne von Grund und Boden sowie Gebäuden zu versteuern haben. Mit Einführung dieser Exit-Tax soll zumindest einen Teil des latenten Steuerpotenzials von den veräußernden Unternehmen abgeschöpft werden und sie zudem animiert werden, einen Großteil ihrer stillen Reserven, die oftmals in den nicht betriebsbedingt genutzten Immobilien stecken, aufzudecken. Da sich die Unternehmen aus steuerlichen Gründen bisher nicht von ihren ¿toten Immobilienvermögen¿ trennen wollten, gelangt der Staat durch den geschaffenen steuerlichen Anreiz zu einer einen zusätzlichen Einnahmequelle und die veräußernden Unternehmen können das frei gewordene Kapital nun in ihr Kerngeschäft investieren. Dabei muss in der Praxis nicht immer nur eine endgültige Veräußerung der Immobilie stattfinden. Es besteht für die veräußernden Unternehmen auch die Möglichkeit, die Exit-Tax Regelung anzuwenden, wenn nach dem Verkauf ihre ursprüngliche Immobilie über eine Sale and Lease Back Konstruktion das Objekt zurückgemietet wird. Die hälftige Besteuerung geht in diesem speziellen Fall nur verloren, wenn der Veräußerer nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren mit mehr als 50 Prozent der Anteile an der (Vor-) REIT Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar beteiligt ist. Somit profitieren beiden Seiten von einer solchen Regelung. Die veräußernden Unternehmen dank der gesonderten steuerlichen Regelung und die Vor-REIT Gesellschaften dadurch, dass sie als Erwerber qualitativ bessere Immobilien durch die Exit-Tax Regelung erhalten. Durch die gewährte Exit-Tax kommt es zudem zu Marktverzerrungen auf dem Immobilienmarkt, da der Wettbewerb unter den Erwerbern von Immobilien nicht unter den identischen Bedingungen stattfindet. So kann der Verkauf an einen Vor-REIT (bzw. REIT) auch dann noch vorteilhaft sein, wenn dieser selbst nicht zum Höchstpreis bietet, er aber die Anwendung der hälftigen Besteuerung dem Veräußerer anbieten kann. Daher ist für die REIT-Gesellschaften durch die Exit-Tax ein erheblicher Wettbewerbsvorteil in Deutschland entstanden. Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen Rechtsform der AG im Immobilienbereich: Inhaltsangabe:Einleitung: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, Diplomica Verlag

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