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Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten - Jürgen Beyel
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Jürgen Beyel:
Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten - neues Buch

ISBN: 9783832494940

ID: 9783832494940

Inhaltsangabe:Einleitung: Das Immobilienfinanzierungsgeschäft wird komplexer. Steigende Risiken durch immer schneller sich ändernde Nutzungs- und Rahmenbedingungen bei Immobilien sowie Anforderungen der Bankenaufsicht erfordern verbesserte Instrumente der Risikobeurteilung für Kreditinstitute. Kreditnehmer wiederum stehen angesichts steigenden Wettbewerbs und sich verschärfender Rahmenbedingungen vor neuen Herausforderungen, deren Lösung für eine erfolgsorientierte Planung von Immobilienprojekten sowie eine langfristig optimale Bewirtschaftung bestehender Objekte unerlässlich ist. Zwei aktuelle Themen forcieren die Entwicklung: In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten rücken in den Unternehmen Forderungen nach Effizienzsteigerung vermehrt in den Vordergrund. Minimierung der Kosten für unterstützende Prozesse bei gleichzeitiger Verstärkung ihrer Wirkung auf die Produktivität des Kerngeschäftes sind wesentliche Aufgaben des Facility Managements. Basel II erzwingt in der Kreditwirtschaft Ratingmethoden für alle Kreditnehmer und bei Immobilienfinanzierungen auch der Objekte. Im Kern geht es darum, das Ausfallrisiko eines bestimmten Kredites für den Kreditgeber ex ante möglichst genau abzuschätzen. Das Rating entscheidet dann letztlich über die Kreditwürdigkeit, Dokumentationspflichten und insbesondere die Kreditkonditionen. Es gibt eine Vielzahl im Einzelnen unterschiedlicher Ratingsysteme, die alle durch eine Klassifizierung versuchen, das Risiko für den Adressaten möglichst belastbar abzubilden. Übliche Bewertungsfelder sind in der Makrobetrachtung die Branchen- und Standortanalyse, in der Mikrobetrachtung die Finanzanalyse, die Managementanalyse und die Analyse der Kernprozesse (Produktsortiment, Qualitäten, etc.). Bei immobilienwirtschaftlichen Ratingprozessen geht es regelmäßig um demographische Entwicklungen, Nachhaltigkeit von Mietpreisen, Bauzustand, Reparaturstau, etc. Für Finanzierungszwecke kommen ggf. in der Projektierungs- und Bauphase die Analyse von Fertigstellungs- und Vermarktungsrisiken hinzu. Regelmäßig fehlen aber Einschätzungen über Wert beeinflussende Faktoren in der Bewirtschaftungsphase, obwohl Mieterwechsel, Nutzungsänderungen, sich wandelnde Ansprüche an eine Immobilie oder behördliche Auflagen im Laufe eines Lebenszyklus eher die Regel als die Ausnahme sind. FM-gerechte Planung und Implementierung entsprechender Instrumente in der Bewirtschaftungsphase werden bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung bisher nicht berücksichtigt (Investitionen in FM können wegen anfangs erhöhter Kosten sogar zu einer Verschlechterung der Gesamtbeurteilung führen). Obwohl es zwischenzeitlich eine recht umfangreiche Literatur zu den Themen ¿Immobilienrating¿ und ¿Facility Management¿ gibt, fehlen bisher Arbeiten, die beides verbinden. Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch gemacht, die Notwendigkeit der Verknüpfung von ¿Rating¿ und ¿FM¿ für Finanzierungszwecke zu belegen und einen argumentativen Bogen zwischen diesen beiden Themen zu spannen. Gang der Untersuchung: Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM-Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM- Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind. Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen. Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden: Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Verständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ratingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden. Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer Blick auf die heutige Praxis ¿ und hier insbesondere die der Immobilienfinanzierung ¿ geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erörtert. Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig Kapital bindenden Anlagevermögen ¿ namentlich Immobilien ¿ im Besonderen. Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurteilung einfließen können. Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete Handlungsempfehlungen ausgesprochen. Inhaltsverzeichnis: Vorwort3 1.Einführung6 1.1Beispielfall6 1.2Themenwahl7 1.3Ziel der Ausarbeitung8 1.4Methodik9 2.Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken10 2.1Volkswirtschaftliche Dimension10 2.2Bankenaufsicht und Basel II10 2.3Banken am Vorabend von Basel II11 3.Ratingsystematik13 3.1Einführungsbemerkungen13 3.2Ratingarten / Teilratings14 3.2.1Bonitätsrating16 3.2.1.1Teilrating Branche16 3.2.1.2Teilrating Finanzanalyse16 3.2.1.3Teilrating Management und Unternehmensstrukturen16 3.2.2Objektrating17 3.2.2.1Teilrating Markt17 3.2.2.2Teilrating Immobilie17 3.2.2.3Teilrating Wirtschaftlichkeit18 3.3Kreditrating18 4.Die Rating-Praxis19 4.1Arbeitsweise der Kreditwirtschaft19 4.1.1Strategie19 4.1.2Umsetzung19 4.2Kritik an den heutigen Verfahren20 4.3Empirische Bestätigung22 4.4Exkurs zu externen Rating-Anbietern23 4.5Zwischenergebnis25 5.Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von Immobilien26 5.1Monetäre Dimension26 5.2Gebäudekonzeption27 5.3Lebenszyklusbetrachtung30 5.3.1Phasen31 5.3.2Operative Bewirtschaftung32 5.3.2.1Technisches Gebäudemanagement33 5.3.2.2Kaufmännisches Gebäudemanagement34 5.3.2.3Infrastrukturelles Gebäudemanagement35 5.3.2.4Flächenmanagement35 5.4Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundärprozesse eines Unternehmens36 5.4.1Entwicklung36 5.4.2Facility Management37 5.4.2.1Begriff37 5.4.2.2Inhalt38 5.4.2.3Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen41 5.4.2.4Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen41 5.5Zwischenergebnis42 6.Integration von FM in den Kreditprozess43 6.1Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik43 6.2Abbildung im Ratingbogen44 6.2.1Ergänzungen zum Bonitätsrating45 6.2.2Ergänzungen zum Objektrating45 6.3Beispiel46 6.3.1Ratingbogen der `Müller GmbH` (ohne fazilitäre Aspekte)46 6.3.2Ratingbogen der `Meier GmbH` (ohne fazilitäre Aspekte)47 6.3.3Ratingbogen der `Müller GmbH` (mit fazilitären Aspekten)49 6.3.4Ratingbogen der `Meier GmbH` (mit fazilitären Aspekten)50 6.4Win-Win-Situation52 6.5Zusatznutzen Externes Rating53 7.Fazit55 7.1Schlussfolgerungen55 7.2Handlungsempfehlungen55 Verzeichnis der benutzten Literatur57 Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen61 Verzeichnis der verwendeten Abbildungen63 Urhebererklärung64 Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten: Inhaltsangabe:Einleitung: Das Immobilienfinanzierungsgeschäft wird komplexer. Steigende Risiken durch immer schneller sich ändernde Nutzungs- und Rahmenbedingungen bei Immobilien sowie Anforderungen der Bankenaufsicht erfordern verbesserte Instrumente der Risikobeurteilung für Kreditinstitute. Kreditnehmer wiederum stehen angesichts steigenden Wettbewerbs und sich verschärfender Rahmenbedingungen vor neuen Herausforderungen, deren Lösung für eine erfolgsorientierte Planung von Immobilienprojekten sowie eine langfristig optimale Bewirtschaftung bestehender Objekte unerlässlich ist. Zwei aktuelle Themen forcieren die Entwicklung: In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten rücken in den Unternehmen Forderungen nach Effizienzsteigerung vermehrt in den Vordergrund. Minimierung der Kosten für unterstützende Prozesse bei gleichzeitiger Verstärkung ihrer Wirkung auf die Produktivität des Kerngeschäftes sind wesentliche Aufgaben des Facility Managements. Basel II erzwingt in der Kreditwirtschaft Ratingmethoden für alle Kreditnehmer und bei Immobilienfinanzierungen auch der Objekte. Im Kern geht es darum, das Ausfallrisiko eines bestimmten Kredites für den Kreditgeber ex ante möglichst genau abzuschätzen. Das Rating entscheidet dann letztlich über die Kreditwürdigkeit, Dokumentationspflichten und insbesondere die Kreditkonditionen. Es gibt eine Vielzahl im Einzelnen unterschiedlicher Ratingsysteme, die alle durch eine Klassifizierung versuchen, das Risiko für den Adressaten möglichst belastbar abzubilden. Übliche Bewertungsfelder sind in der Makrobetrachtung die Branchen- und Standortanalyse, in der Mikrobetrachtung die Finanzanalyse, die Managementanalyse und die Analyse der Kernprozesse (Produktsortiment, Qualitäten, etc.). Bei immobilienwirtschaftlichen Ratingprozessen geht es regelmäßig um demographische Entwicklungen, Nachhaltigkeit von Mietpreisen, Bauzustand, Reparaturstau, etc. Für Finanzierungszwecke kommen ggf. in der Projektierungs- und Bauphase die Analyse von Fertigstellungs- und Vermarktungsrisiken hinzu. Regelmäßig fehlen aber Einschätzungen über Wert beeinflussende Faktoren in der Bewirtschaftungsphase, obwohl Mieterwechsel, Nutzungsänderungen, sich wandelnde Ansprüche an eine Immobilie oder behördliche Auflagen im Laufe eines Lebenszyklus eher die Regel als die Ausnahme sind. FM-gerechte Planung und Implementierung entsprechender Instrumente in der Bewirtschaftungsphase werden bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung bisher nicht berücksichtigt (Investitionen in FM können wegen anfangs erhöhter Kosten sogar zu einer Verschlechterung der Gesamtbeurteilung führen). Obwohl es zwischenzeitlich eine recht umfangreiche Literatur zu den Themen ¿Immobilienrating¿ und ¿Facility Management¿ gibt, fehlen bisher Arbeiten, die beides verbinden. Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch gemacht, die Notwendigkeit der Verknüpfung von ¿Rating¿ und ¿FM¿ für Finanzierungszwecke zu belegen und einen argumentativen Bogen zwischen diesen beiden Themen zu spannen. Gang der Untersuchung: Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM-Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM- Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind. Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen. Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden: Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Verständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ratingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden. Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer Blick auf die heutige Praxis ¿ und hier insbesondere die der Immobilienfinanzierung ¿ geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erörtert. Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig Kapital bindenden Anlagevermögen ¿ namentlich Immobilien ¿ im Besonderen. Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurteilung einfließen können. Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete Handlungsempfehlungen ausgesprochen. Inhaltsverzeichnis: Vorwort3 1.Einführung6 1.1Beispielfall6 1.2Themenwahl7 1.3Ziel der Ausarbeitung8 1.4Methodik9 2.Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken10 2.1Volkswirtschaftliche Dimension10 2.2Bankenaufsicht und Basel II10 2.3Banken am Vorabend von Basel II11 3.Ratingsystematik13 3.1Einführungsbemerkungen13 3.2Ratingarten / Teilratings14 3.2.1Bonitätsrating16 3.2.1.1Teilrating Branche16 3.2.1.2Teilrating Finanzanalyse16 3.2.1.3Teilrating Management und Unternehmensstrukturen16 3.2.2Objektrating17 3.2.2.1Teilrating Markt17 3.2.2.2Teilrating Immobilie17 3.2.2.3Teilrating Wirtschaftlichkeit18 3.3Kreditrating18 4.Die Rating-Praxis19 4.1Arbeitsweise der Kreditwirtschaft19 4.1.1Strategie19 4.1.2Umsetzung19 4.2Kritik an den heutigen Verfahren20 4.3Empirische Bestätigung22 4.4Exkurs zu externen Rating-Anbietern23 4.5Zwischenergebnis25 5.Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von Immobilien26 5.1Monetäre Dimension26 5.2Gebäudekonzeption27 5.3Lebenszyklusbetrachtung30 5.3.1Phasen31 5.3.2Operative Bewirtschaftung32 5.3.2.1Technisches Gebäudemanagement33 5.3.2.2Kaufmännisches Gebäudemanagement34 5.3.2.3Infrastrukturelles Gebäudemanagement35 5.3.2.4Flächenmanagement35 5.4Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundärprozesse eines Unternehmens36 5.4.1Entwicklung36 5.4.2Facility Management37 5.4.2.1Begriff37 5.4.2.2Inhalt38 5.4.2.3Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen41 5.4.2.4Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen41 5.5Zwischenergebnis42 6.Integration von FM in den Kreditprozess43 6.1Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik43 6.2Abbildung im Ratingbogen44 6.2.1Ergänzungen zum Bonitätsrating45 6.2.2Ergänzungen zum Objektrating45 6.3Beispiel46 6.3.1Ratingbogen der `Müller GmbH` (ohne fazilitäre Aspekte)46 6.3.2Ratingbogen der `Meier GmbH` (ohne fazilitäre Aspekte)47 6.3.3Ratingbogen der `Müller GmbH` (mit fazilitären Aspekten)49 6.3.4Ratingbogen der `Meier GmbH` (mit fazilitären Aspekten)50 6.4Win-Win-Situation52 6.5Zusatznutzen Externes Rating53 7.Fazit55 7.1Schlussfolgerungen55 7.2Handlungsempfehlungen55 Verzeichnis der benutzten Literatur57 Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen61 Verzeichnis der verwendeten Abbildungen63 Urhebererklärung64 BUSINESS & ECONOMICS / Management, Diplomica Verlag

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